Qui hi viurà, i amb què compta
Quatre xifres per llar. Les dues últimes són les que no s'apunten enlloc i les que ho decideixen tot: què pot posar d'entrada i de què viu cada mes. Sense elles, un estudi de viabilitat només diu si el projecte és viable per a algú —no per a aquestes persones.
Aquí no hi ha noms de persona: les files són llars, com a tota la pàgina. Un registre dels ingressos de persones concretes al navegador d'algú és una altra cosa, i no és aquesta.
Què costa l'edifici
El cost no és el preu del metre quadrat: és el metre quadrat més els espais comuns, més els honoraris tècnics, més l'IVA. Els comuns són el que fa que això sigui cessió d'ús i no un bloc de pisos, i per això surten com una línia i no com un detall.
El sòl, que no es compra
Aquí hi ha tota la diferència de preu, i convé dir-la sense eufemismes: la quota no surt barata per eficiència, surt barata perquè el sòl no s'ha pagat. L'administració en cedeix l'ús i la cooperativa hi construeix; passat el termini, l'edifici torna.
Si el sòl s'hagués de comprar, aquesta pàgina no diria el que diu. Un projecte sense cessió és un altre projecte: mateixa forma jurídica, un altre preu i una altra gent a dins. Val més saber-ho al començament que a la quarta reunió amb l'ajuntament.
La porta que decideix si això existeix
Cap entitat de finances ètiques finança el 100%. El sostre habitual és el 80%, o sigui que del cost total ha de venir un 20% que no sigui del préstec. Aquest 20% és, gairebé sempre, el motiu real pel qual un projecte s'encalla.
El préstec, i el que costa tenir-lo
El tipus i el termini no són un detall administratiu: mouen la quota molt més que els metres quadrats.
Què paga cada llar cada mes
La quota d'ús no és un lloguer i no és una hipoteca: és la part que li toca a cada llar del que costa tenir l'edifici dret —préstec, operació i cànon. Com es reparteix és una decisió d'assemblea, i les dues maneres habituals no donen el mateix.
La comparació amb el lloguer, dita sencera
La quota és més baixa, però hi has posat una entrada que el lloguer no demana. Comparar només la mensualitat és el truc més fàcil d'aquest sector, i no cal fer-lo per guanyar la comparació: surt igualment.
L'entrada i la quota es mouen en direccions contràries
Puja l'aportació i baixa la quota: entra qui té estalvis. Baixa-la i puja la quota: entra qui té ingressos. Les dues deixen gent fora, i no és la mateixa. Aquesta taula fa el recorregut sencer amb les llars que hi ha donades d'alta.
El mínim d'aquesta columna no és «la resposta»: és el punt on l'exclusió és més petita amb aquest grup concret. Amb unes altres llars surt un altre número, i aquesta és exactament la gràcia —el projecte es dissenya per a la gent que hi ha, no per a una família mitjana que no existeix.
L'esforç, amb el llindar escrit
Una llar que destina més del 30% dels ingressos nets a l'habitatge està en sobrecàrrega. No és una opinió d'aquesta pàgina: és el llindar amb què es mesura l'accés a l'habitatge, i el fem servir perquè la xifra es pugui discutir.
Què cobra qui marxa
L'aportació és retornable i nominal: es torna el que es va posar, sense revaloració. Això no és un descuit del model —és el model: si es revalorés, l'habitatge tornaria a ser un actiu i la cessió d'ús no serviria per a res. El preu d'aquesta virtut el paga qui marxa, i val més dir-l'hi el primer dia.
I sobretot: qui li ho torna
Aquesta és la pregunta que no surt als fullets. La cooperativa no té l'aportació en un calaix: és a l'edifici. Si no hi ha fons de retorn ni llista d'espera, l'aportació la torna qui entra —i si no entra ningú, no es torna.
Amb un fons de retorn al 0%, l'única sortida és que entri algú. Això funciona mentre hi ha llista d'espera i deixa de funcionar exactament quan més falta fa: en una crisi, quan marxa més gent i n'entra menys. Un 5-10% de la quota destinat a aquest fons és l'assegurança d'aquest model, i quasi cap projecte l'apunta al pla inicial.
Aquesta pàgina és l'eina d'una dinàmica del catàleg
No és una calculadora amb un nom a sobre: és l'eina d'un tipus de projecte que ja existeix al SOS, amb els seus actors i els seus fluxos. El mapa que ve a continuació és còpia literal del catàleg, i una guarda ho comprova paraula per paraula.
El tràmit, amb de qui depèn cada pas
L'obra són mesos. El que fa que un projecte de cessió d'ús trigui sis anys és tot el que hi ha abans, i gairebé sempre pel mateix motiu: depèn d'un tercer.
Els passos en vermell no depenen de vosaltres. Planificar-los com si en depenguessin és el motiu més freqüent que un grup motor es desfaci abans de constituir res.
El mètode
El que sap qui n'ha muntat un, i que no surt als fullets.
1 · L'entrada i la quota són la mateixa palanca
Cada euro d'aportació que no es demana és un euro de préstec, i el préstec es paga amb la quota. Per això no hi ha una xifra bona d'aportació: n'hi ha una que exclou per estalvis i una altra que exclou per ingressos, i la decisió és de quina gent voleu que sigui el projecte. Decidiu-ho mirant la pantalla 5, no discutint-ho.
2 · El 20% no el posen les sòcies
Amb les aportacions habituals i els costos d'obra habituals, els números no arriben al 20% de recursos no bancaris. El forat el tanquen els títols participatius: préstecs de la comunitat, per sota del tipus de mercat, que és el que ha fet possibles els projectes de referència. Vol dir que el projecte no el finança el grup: el finança l'entorn del grup, i això s'ha de construir com es construeix un edifici.
3 · Els títols venen, i tenen data
Un títol participatiu no és una donació: es torna. Al venciment hi ha un pic que la quota no cobreix i que s'ha de refinançar o renovar. És un segon precipici, set o deu anys després del primer, i quasi cap pla inicial l'apunta.
4 · L'aportació la torna qui entra
La cooperativa no guarda l'aportació: se l'ha gastada a construir. Sense fons de retorn i sense llista d'espera, qui marxa cobra quan hi hagi qui entri. Això es diu al començament o es descobreix en el pitjor moment.
5 · Es torna el nominal, i això és a posta
Vint anys després es cobra el mateix que es va posar. Amb un IPC del 2%, això és perdre un terç del poder adquisitiu d'aquells diners. No és una injustícia del model: és el que fa que l'habitatge no s'especuli. El que sí que seria injust és no dir-ho.
Què no cobreix aquesta pàgina
No hi ha fiscalitat de la cooperativa, ni el cost del sòl si s'ha de comprar, ni l'IVA recuperable, ni els sobrecostos d'obra —que existeixen sempre—, ni cap ajut concret amb la seva convocatòria. És una estimació per decidir si val la pena continuar: el pla econòmic financer el signa qui té competència per signar-lo.